盡管在樓市經歷一年半的火熱後，開發商已攢足瞭“不差錢”的底氣，不過隨著銀行收緊房地產開發貸款，一些開發公司還是受到前所未有的資金壓力，開始體會到“就差錢”的窘迫。

　　為瞭緩解資金壓力，一些開發商或高息借款，或定向尋找客戶先全款墊資再回購，以及推銷團購和“內部員工價”營銷。其中一些以融資為目的的銷售方式暗藏巨大風險。

　　年息60%是銀行貸款10倍

　　與一些開發公司羞答答不承認差錢不同，個別被資金所困的開發公司通過各種“廣告”尋求資金合作，並許以“10萬元起、高回報率”的承諾。

　　昨日，記者來到註冊地位於沈陽市沈河區的一傢開發公司。工作人員表示，現在向銀行貸款太難瞭，才想到用房產抵押進行資金合作，借款期限為一年，前期年利息為60%，現在年利息為50%。而銀行現行6個月至1年期貸款年利率僅5.56%。

　　這位工作人員說：“其實房地產開發根本就沒有50%高的利潤，但就是差那幾千萬，我們隻能用高利息的方式尋求資金，待明年前期工程都鋪開後，就爭取拿土地和樓向銀行貸款瞭。”

　　為瞭打消記者的顧慮，工作人員拿出一份有投資意向的客戶名單，上面約有20個人名，工作人員解釋借款協議是附加協議，可先簽一份購房合同，如果開發商還不上錢可由債權人直接處理房產。

　　不過，該工作人員承認樓盤尚未取得預售許可。

　　“定向團購”重新來襲

　　昨日，某銀行遼寧分行人士透露，針對房地產開發的貸款正在加速收緊，同時加大瞭對欠款的催還力度。

　　近段時期，在過去一年多不招開發商待見的“團購”再襲樓市。值得註意的是，此次團購潮與過去樓市火熱時的情況不同，以往的團購多由購房者、媒體等單位主導，而眼下的團購更多為開發商主動參與。

　　沈陽某事業單位員工王洋說：“從11月中旬起，我們單位先後來瞭三批主推團購的樓盤，每平方米比市場價少800元-1200元，最少5人就可組團，唯一條件是一次性付款。”

　　事實上，一些樓盤在開發初期即展開“定向團購”，即與一些大單位（尤以金融、電力等行業為主）職工全款簽訂購房協議，開盤後由開發商以每平方米增加1000至2000元不等的金額予以回購，或由購房人自由處理。

　　“內部員工價”成營銷手段

　　近日，沈陽居民趙健（化名）接到高中女同學的電話，該同學在鐵西一傢樓盤做售樓員，表示從他們樓盤購房可享受8.8折的內部員工價。

　　趙健說：“我算瞭一下賬，8.8折下來每平米比市場價低700餘元，蠻具誘惑力的。但我想既然降價700元他們仍有利潤，我擔心未來還可能推出更低折扣，很糾結。 ”

　　記者從多傢郊區樓盤瞭解到，內部員工價正在悄然盛行。這真是員工所專享的福利嗎？沈陽地產界一位資深人士說，員工福利是一方面，另一方面也不排除是為消化滯銷房源的營銷手段。

　　這位人士解釋，房產公司為員工購房打折是正常的事，但在市場行情平穩或較火的時候，內部員工也隻能享受到9.7折左右的優惠，而“摳門”的公司甚至沒有優惠，隻是給優先選房權。“如果說內部價實打實給優惠到8.8折，在目前沈陽市場環境下，很可能說明這傢公司資金鏈有瞭問題。這就是變相降價行為，一方面是借助內部員工及其親戚幫忙托市，維持項目和公司的形象；另一方面也是避免前期老業主鬧意見，從而影響到項目銷售。”這位人士說。

　　律師解析：借款協議有三重風險

　　看過記者所獲得的那份借款協議書，遼寧知權律師事務所李梁律師認為，這種行為至少有三重風險，而且開發公司還涉嫌非法集資。

　　李梁說：“第一重風險來自於先行簽訂的購房合同，即開發商擬作抵押的房產，本身並未取得預售許可，土地性質、開發手續或存在問題，而且抵押房產如果不到房產主管部門辦理抵押登記，今後開發公司仍可以向第三人轉讓，失去抵押實效。 ”

　　而第二重風險則是，這種民間借貸關系，約定利率已達到50%，國傢有關法律規定：民間借貸利率高於同期銀行基準利率4倍，不受法律保護。“國傢不支持高利貸行為，相反是打擊對象”。

　　李梁說：“借款協議條文又是‘雙方分紅’，而分紅概念是以入股形式享有的財產權，即債權人變身公司股東，而公司經營上則是盈利共享、風險共擔，投資者存在本金和利息都拿不到的可能，這是第三重風險。”

　　綜觀這份借款協議，李梁律師認為，開發公司擾亂瞭購房關系、抵押關系，而轉向入股關系，表面上是無意，實質上有故意規避法律責任之嫌，不利於保障投資人的權益，提醒投資者註意防范。

　　首席記者 胡海林