2013年03月30日00:19華夏時報

本報記者 劉勇 北京報道

　　近日，國土部發佈的土地督察公告顯示，2012年36個市(區)涉及的違規抵押貸款為1039.22億元，而2011年這個金額是557.98億元，短短一年時間翻瞭近一倍。

　　“各地的土儲部門遊走在政府與市場的邊緣。自分稅制推行以來，地方財政的壓力越來越大，地方政府需要籌措資金，融資的成本也越來越高，這使得通過土地融資的現象越來越多。地方政府需要靠土地抵消掉融資成本增長的支出。”華東師范大學房地產系主任華偉向記者表示。

　　違規審批花樣繁多

　　土地督察公告顯示，在對36個市(區)的土地抵押融資情況開展督察時，督察機構發現有943個項目涉及違規抵押貸款，涉及土地面積29.63萬畝。

　　公告稱，地方土地違規抵押融資主要表現為：違規給集體土地核發國有土地使用權證用於抵押融資；未履行土地出讓、劃撥等供地程序，向地方政府融資平臺違規供地並登記用於抵押融資；違規擴大土地儲備實施主體，收儲土地用於抵押融資；將水庫、公園、綠地、黨政機關團體用地等違規用於抵押融資；為虛假的土地辦理登記用於抵押融資。

　　“在實際操作過程中，生地當做熟地、低價地當做高價地是涉及違規抵押貸款的兩種常見情況。”華偉向記者表示。

　　華偉進一步表示：“按規定如果地塊沒有平整好，沒有做到四證齊全，就拿不到開發貸款。而現在一些地塊還沒有成為熟地，就可以用來抵押融資。還有一些工業用地當做商業、辦公用地用於抵押貸款融資。工業用地的價格低於商辦用地，商辦用地的土地評估值高於工業用地，能夠獲得的貸款當然要多於工業用地。”

　　按照規定，一塊地需要有規劃指標，包括土地使用證、配套用地指標等，這些指標的審批權都在地方政府。“土地違規抵押現象是由制度的漏洞造成的，地塊是否具備抵押資格，土地是否達到收儲條件，這都需要由相關部門嚴格執行相關制度。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示。

　　“地方的土地儲備部門實際上可以稱之為‘地方土地儲備公司’，其違規抵押土地的做法得到瞭地方政府的默許。”上述熟悉土地市場的業內人士向記者表示，現在很多房企大手筆拿地的報道，但實際上，當前的土地市場是由政府主導，是地方政府希望土地可以獲得一個好價錢。

　　推升地方債務風險

　　近年來，我國的地方債務風險問題備受關註。2013年擬定的地方政府發債規模為3500億元，是中國2009年首度發行地方債後的新高。

　　根據2013年預算草案報告，2013年地方財政收入合計11.5427萬億元，地方財政支出總量為11.8927萬億元，地方財政收支差額達到3500億元。

　　財政部部長樓繼偉在某論壇上提供的數據，審計署統計的地方債務約為11萬億元。對比國傢稅務總局年初發佈的2012年全國稅收收入超11萬億元的數據，可看出我國地方債務金額巨大。

　　眾所周知，土地收入一直是地方基建項目資金的主要來源，而在城鎮化發展不斷加速的背景下，地方政府投入服務和基礎設施建設的支出有增無減，其融資與再融資壓力可見一斑。

　　上述業內人士表示，地方政府的發展依賴於土地出讓，尤其是對於二三線城市來說，經濟增長主要依賴於通過土地市場帶來的招商引資。如果土地市場冷清，地方政府積累瞭大量的土地難以出讓，地方財政馬上就出問題。由於現階段土地財政問題尚未得到解決，地方政府依賴土地出讓收益平衡各項開支的局面沒有改變，因此對於土地市場的預期仍然普遍偏高。

　　上述現象從近年來全國土地出讓價格即可見一斑，在市場狀況不好的情況下，即使土地出讓大幅下滑，地價卻保持著頑強的上漲。雖然為避免“地王”或“過度溢價”地塊的出現擾亂市場預期，國土部設置瞭50%為溢價紅線。但是剔除保障房的配建面積以後，土地價格仍是居高不下。

　　莊凌顧問報告稱，土地事實上已成為地方政府的一種經營。年初的計劃，或許就是以地方政府今年準備收入多少土地財政為依據的。但計劃往往趕不上變化，遇到市場行情不好瞭，地方政府也往往或被動或主動放棄一些土地出讓。“原因很簡單，賺不瞭錢。”

　　事實上，雖然土地制度問題被作為房價上漲的因素之一，土地財政也被業界普遍認為沒有可持續性，但短期看土地制度改革難度較大。

　　“從中央與地方的分稅制開始，地方政府對土地財政的依賴就變得越來越嚴重，地方政府需要自己解決發展所需要的資金，隻能依靠土地獲取。因此，要改變土地財政的現象，就需要做相應的制度改革，但是這顯然短期內不能改變。”上述業內人士表示。