匯豐控股5月24日的研究結果表明：“5月中國制造業采購經理人指數(PMI)初值為48.7，較4月終值49.3進一步下降，顯示制造業活動加速萎縮。”世界銀行在其《東亞經濟半年報》中，“將中國今年GDP增速預期從半年前的8.4%下調至8.2%”。5月23日召開的國務院常務會議也認為“國內經濟運行中仍然存在一些突出矛盾和問題，特別是經濟下行壓力加大” 。

正是基於對這一經濟形勢的預期，溫傢寶總理和剛剛結束的國務院常務會議強調，“要把穩增長放在更加重要的位置” 。投資無疑是中國經濟最大的發動機，房地產投資在前些年中國經濟的高速增長中，發揮瞭重要的作用。

與此同時，我們還觀察到：“揚州市房管局發佈《關於對個人購買成品住房進行獎勵的通知》，對個人新購買的成品住房，根據面積不同予以4%~6%的獎勵。”這一做法被媒體稱之為“揚州新政”，住建總官員稱“‘揚州新政’並非救市”，從而在一定程度上肯定瞭揚州的做法。更有傳聞稱“福建樓市將松綁，而外地戶口可在福建置業” 。

穩增長，是不是意味著政府將會放松對樓市的調控？高房價到底有什麼樣的經濟後果？放松樓市調控，或許短期內能夠促進中國經濟增長，但長期將給我們帶來什麼？

這裡我們不妨來研究一個簡化的經濟體。圖表1是這一經濟體的主要經濟活動，而圖表2則是一個簡化數字的例子。

我們隻研究這一經濟體中的三代居民。其中，在開始時，第一代居民擁有的資產為4000，其中房產類資產1000，農場、工廠或生產設備等資本品為3000。假設這些資本品為第一代居民創造瞭20%即600的產出。這些產出中有60%，即360用於消費，餘下的毛儲蓄(Gross Saving)240用於儲蓄或投資，其中192用於購買房產，48用於房產之外的儲蓄或投資 。這裡需要特別指出的是，用於買房的支出192占毛儲蓄240的百分比為80%，即一代人的毛儲蓄大致能夠買一套房，這一相對房價水平大概對應著2006年的房價水平。

根據我們此前的研究，當前中國房價中約有40%為政府的各項稅費，有40%為地產商的毛利，20%為上遊行業和人員的收入。我們假設居民192的房產支出中的40%為政府的收入，我們假設政府收入的12.5%，即9.6用於政府消費，比如“三公”支出或其他支出，政府收入的87.5%即67.2用於政府投資，比如修地鐵或建新工廠。不妨假設上遊產業、人員收入和地產商的收入全部用於投資。因此，第一代居民的儲蓄和房地產支出中有240-9.6=230.4用於投資。第二代居民的總資產即達到4230.4，其中房產類資產1192，資本品3038.4。如圖表2所示，當房價水平小於一代居民的毛儲蓄時，這樣一個經濟體，能夠健康地、可持續地增長，並且房地產投資確實起到瞭拉動經濟增長的作用。

理解瞭這一簡單經濟體之後，我們就可以評估高房價的危害瞭，也就可以理解放松房地產調控的潛在危害瞭。

以北京為例，筆者過去做過類似的分析，一套100平方米的公寓，價格大約在250萬元，而平均每一個北京人的毛儲蓄不到萬元，買一套100平方米的公寓，需要三代人的毛儲蓄。這一房價水平，顯然會導致這樣幾種後果：

第一，耗盡上一代的儲蓄，仍然不夠支付購房款，我們需要通過銀行體系把我們和我們下一代的未來儲蓄轉化為當前的現金。這就意味著這一代人和下一代人的消費需求可能會下降。與之相適應，老百姓減少的消費，轉化為地產商、地方政府的收入或利潤，再轉化為房地產投資、政府的公共投資和政府的公共消費，從而導致整個經濟體的產出中，消費品的產出也會下降，而房地產、投資品的產出會上升，從而導致整個經濟結構性失調。

相信讀者不難註意到，隨著我國房價水平的上升，政府的公共工程投資、政府的“三公”消費等公共消費，確實在大幅上升，可以作為我們這一推論的證據。

而且我們也能觀察“三公”支出等公共消費近些年呈現出上升的態勢，這也意味著高房價使得地方政府掌握瞭過多的儲蓄，從而可能導致國民儲蓄低效率的使用。

第二，房價等於幾代人的儲蓄，究其本質，相當於地方政府已經把下一代人的儲蓄，在這一代花掉瞭，這是不是嚴重的透支未來？未來的公共投資靠什麼來支撐？未來的企業投資靠什麼來支撐？所以高房價對未來儲蓄的透支，一定意味著在未來某一個支撐不下去的時點，靠房地產投資拉動的經濟，會出現停滯甚至是萎縮。放松樓市的調控以穩增長，隻不過是延遲經濟停滯出現的時點罷瞭。

第三，經濟的這一結構性失調，是不可持續的。大傢不妨反過來思考，房價持續在高水平上，我們這一代和下一代的消費都趨於萎縮，相鄰兩代的房地產投資和公共投資的上升。房地產供給和老百姓的支付能力相對萎縮，這一結構失調將會被不斷地放大，就像汽車輪胎一樣，終有一天會爆胎的。

根據我們的分析，安全的房價水平，應該是一代人的儲蓄支付房價之後多少有些富餘，這樣才是可持續的，經濟也能夠在一種相對較為均衡的情況下保持增長。而當房價超過一代人的儲蓄之後，高房價是對未來投資和未來發展機會的透支，會導致當前和未來經濟結構性失調，並且這種失調會不斷地被放大。

放松樓市調控，無異於飲鴆止渴！

（作者為中央財經大學教授）