最近，沒有什麼比房地產信托更受人關註瞭。

中金公司研究報告預測，2012全年房地產信托到期還款總額2500億元，其中僅第三季度就超過1000億元；申銀萬國報告的統計也預測，在2012、2013年將有6300億元左右的房地產信托到期。

回想在過去兩年裡快速增長的房地產信托產品，如今該是信托公司和開發商“還債”的時候瞭。

第二輪償付高峰始於足下

出來混總要還的。一般房地產信托產品期限在一年半至兩年左右，倒推前兩年發行密集的期限，繼今年3月份出現過一次兌付小高峰，如今的第二輪兌付高峰期將從6月開始，並延續至七八月乃至下半年。

用益信托工作室統計數據顯示，2012年第二季度的房地產信托兌付數量為138個，兌付規模352.5億元，第三、四季度的兌付數量是122個和145個，兌付規模分別是439.6億元和419.4億元，其中第三季度的總體兌付規模是全年最大的。

上述不完全統計是將2010至2011年發行的信托產品，根據成立日期以及發行期限推算其終止兌付日期，雖然不排除有信托產品提前終止以及今年發行的1年期產品將到期等因素，但趨勢上很明顯，2012年下半年將是產品兌付高峰的開始，並很有可能壓力將延續到更後面的時間。

一位信托經理對本報記者解釋：“不少到期的產品都被借新還舊或者變相騰挪接盤解決掉瞭。”《第一財經（微博)日報》記者另從渠道第三方某商業銀行私人銀行信托產品銷售經理處獲知，“很多信托投資者在本息到位後，依然會慣性考慮再投信托產品，在這種需求的承接下，接盤的資金並不擔心項目賣不掉。”然而，從兌付密集期3月到今年6月，以至於此後的7月、8月、9月，風險的接力棒確實在一輪輪轉手中被放大。

風險露出尖尖角

如今，諸多信托公司都對房地產項目的兌付問題諱莫如深，但在業內轉手騰挪早已是公開的秘密。

“接盤資金還是比較活躍的。”用益信托分析師嶽婷對本報記者表示，即便在房地產集合類信托產品數量驟降的今年，房地產信托依然占所有集合類信托的20%至25%。其中，國有四大資產管理公司（AMC）、各路民間資本、私募股權投資基金等市場上的各路資金均有“染指”，“接盤資金看好的就是幾經轉手後的打折低價，而且大部分房地產項目前期的盡職調查都已經完成，比較省力劃算”，另一位信托業內人士對本報記者分析，“根本信心來自於資金方不認為國內房地產行業會掀起真正的風暴，一旦調控松動，這些房地產項目就會因為成本優勢帶來豐厚利潤，而大多數開發商因為早幾年拿地成本不高，即便如今土地質押幾番打折，依然處於可承受范圍內。”

近期，規模2億元的吉信長白山【11】號南京聯強集合資金信托計劃，由於資金青黃不接，導致未能如期兌付，在延期一周後被華融資產管理公司接盤，該案例被信托業內熱議並視作“房地產信托出現的首個違約項目”，“這表示信托公司疲於尋找項目接盤資金，已經不像以前那麼容易。”一位分析師對本報記者表示，對吉林信托等業內知名的擴張激進型信托公司，隨著集中兌付高峰來臨，壓力幾乎是一夜之間排山倒海，“這也是為什麼不少信托公司未雨綢繆在有機會的時候就提前處置風險，增加償付保障或幹脆清盤部分房地產信托。”就信托公司本身來說，業內出現的零星風險個案早已引起監管機構和信托公司自身對風險控制的警惕，不少公司今年開始已經拒絕發行“涉房項目”。

博弈調控政策

跳開短期兌付不違約，房地產信托的真正風險是放大杠桿和調控政策博弈對賭的失敗，近期央行調整利率的銀根放松舉措，在用益信托分析師嶽婷看來，“對房地產行業或信托發行新的房地產計劃來說，短期內會起到心理層面的信心恢復。”

下半年房地產行業和關聯政策的發展和導向，會對房地產信托計劃兌付和轉手接盤等諸多方面，產生深遠的影響。

在中國經濟增速二季度見底的宏觀預期下，國傢信息中心首席經濟師兼經濟預測部主任范劍平上周四出席瑞信2012中國投資論壇時，對本報記者表示，本屆政府再復制上一次“四萬億”的大力度擴張性刺激政策的概率幾乎為零。

據用益信托不完全統計，2011年國內發行的房地產集合類信托產品超過千個，發行規模近2900億元，比前一年的近2000億元增長50%以上，如果加上名目繁多但實際投資都在房地產領域的“馬甲信托”，實際“涉房信托”規模將更為龐大，大幅超出現有統計數據。